目前线上售房正在如火如荼地开展，之前我们说了很多关于地产的扶持政策和地产业的自救，今天我们开始新的话题，聊一聊在疫情过后，相关房企有可能展开的运营和发展模式。今天我们就聊一聊华润置地。

　　2019年，关于华润置地比较多的话题是其人事变动的频繁，从去年3月到12月，华润置地的高管离职了将近10人，外界一直在猜测华润人事变动原因，以及在人事变动后华润置地会出现什么样的运营风格。

　　外界会做出猜测的原因是近些年来华润置地每一次高管变动之后，其运营风格会发生明显变化。比如吴向东上任后一手打造的以“万象城”为代表的商业地产体系，让华润置地由此形成了“住宅+商业”格局;而唐勇的继任鞥是将华润置地成功推向千亿规模，五年的稳健增长，近年的“激进”拿地及快周转变奏，都是唐勇在任期间的运营风格。

　　过去多年，华润置地盈利水平持续维持行业高位，2016-2018年以及2019年毛利率分别达到33.7%、40.3%、43.4%以及38.2%;核心净利润为144亿元、163.79亿元、192.96亿元以及81.06亿元，均保持双位数增长，核心净利润率也达到14.9%、16.1%、15.9%、17.7%。

　　上述期内开发物业毛利率分别为32.3%、39.7%、42.9%以及36.0%，一直低于公司总水平且波动较大，反映出一方面是开发业务占比最大。

　　华润置地开发业务结转收益占总收益比例大约在9成左右，其中一线城市结转可以看作是华润置地毛利率的“晴雨表”：2018年上半年公司在一线城市毛利率高达60.6%，深圳湾悦府、深圳华润城三期项目毛利率均超过70%;而2019年上半年，公司在一线城市毛利率降至51.5%，深圳结转占比也降一半至14%。

　　但开发业务占比大有利有弊，华润开发业务结转货值结构呈现不稳定性，截至2019年上半年，该公司已售未结转货值为2367.2亿元。

　　除了开发业务，焕润置地的投资物业方面的收入同样不菲，2019年全年，华润置地累计投资物业实现租金收入约人民币124.23亿元，按年增长29.7%，几乎是国内租金收入最高的房企。在其构成来看，购物中心租金及资产比重均达到75%，较高于2018年，由此可见，未来随着更多购物中心开业，租金贡献有望进一步提高。

　　购物中心一直是华润置地租金表现最为强劲的部分，2014年以前华润置地就凭借5家万象城、2家万象汇，让其在2017年-2018年平均成本回报率分别为32.4%、37.0%;而其凭借2014年以后新开业的包括17家万象城、10家万象汇的购物中心，得到了平均成本回报率则分别为9.0%、11.9%。

　　为了扩大营收，在华润置地的半年报中曾做过这样的预计，在保证财务稳健和满足目标资本约束条件下，到2021年其将有53个购物中心在营，2021年后将开业30个购物中心。

　　华润置地的融资成本较低，平均融资成本为4.45%，过去三年分别为4.23%、4.16%、4.47%，是国内融资成本最低的房企之一。而2019年下半年，华润置地也陆续择机融资，包括10月份配股筹资67亿港元，11约签订86亿港元银团融资协议，12月成功发行10.5亿美元次高级永续债，票面利率为3.75%。

　　除了融资，华润置地镇通过多元化方式获取土地，比如国企混改合作(华润置地仅与天津城投便获得4个核心开发项目及天津万象城购物中心)再比如华润置地的“X”业务也成为了土地储备的获取窗口，其中城市更新主要定位为“在土地供应较少的核心城市里的主要土储补充渠道”，在2019年上半年跟进项目增加至46个，分布于深圳、广州、东莞等地，重点项目占18个，规划建筑面积达2360万平方米;另外华润置地还通过代建代运营文化及体育为自己的地产项目做配套;此外，华润置地还投资了包括康养地产、长租公寓、产业基金、影业等都处于培育期，不过目前业绩贡献不大。除了买地、租房、投资等业务百花齐放，华润置地的商业物业管理也是其核心竞争力之一。

　　以上就是华润置地的业务介绍，在2020年，我们期待着华润置地在新的人事格局下，拿出更多亮眼业绩!